不動産融資を手がけていることによる集中リスク
サブプライムローン問題は、結果的には1990年の大蔵省による不動産、建設、ノンバンクへの融資の総量規制と同じ効果をもたらした。総量規制は不動産融資の伸びが、融資全体の伸びを遮らないようにとの強制的な融資抑制だった。当時は、不動産へのマネーのパイプは基本的には銀行が中心で、その蛇口を締める効果は絶大たった。住宅金融専門会社（住専）など抜け穴があったものの、それは全体から見るとごく一部でバブルは破裂し
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集合住宅に暮らす際、気になるものは他家の生活音
高層階に暮らす母子は外出不足になりやすいことはわかった。では、彼らは自宅でどのように過ごしているのだろうか。遊び盛りの幼児としては、戸外で思いっきりはしゃげない分、室内では飛び跳ねたいところだが、現実はそうもいかない。母親が、子どもが室内でドタバタ騒ぐのを嫌うからだ。それはほとんどの場合、うるさいからでも、床や壁を傷つけるからでもない。集合住宅の住民を対象にしたどのような調査でも、彼らが最も気にな
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まともに計算した不動産取得税は一二万円
木造、耐火建築いずれも床面積が四〇平方メートル以上、一六五平方メートル以下でなければなりません。このように条件を列記すると、こんなにうるさいのでは、税金を安くするのも容易ではないと思われるでしょうが、ふつうのマイホームなら、この制限にひっかかることはないはずです。さて、問題はどのくらい税金が安くなるかです。中古住宅の場合は、新築住宅と違って、建築された年によって、評価額から控除される金額が違います
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出口戦略の重要性
改めて問いたい。グローバルマネーとローカルマネーの違いは何だろうか。一部を除きグローバルマネーは成功を収め、逆に多くのローカルマネーはババをつかむ。何か違うのか。第１の相違点は、「出目戦略」を持っているか否かだろう。もし、持っているというのであれば、さらに突っ込んで、現実的な出目を予測しているか否かを問いたい。典型的な例は、独立行政法人都市再生機構（ＵＲ都市機構）だ。古くは「住宅公団」という名でわ
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いかにしたら総利益率が上がるのか
建設業では、仕事をいただいた受注高と、仕事を進めた出来高と、決算に上げた完工高とを区別して理解していかなければならない。一般に粗利（ソリ、あるいはアラリとも呼ばれる）といわれている。現場に関係するみなさんが、これから一番なじみになる言葉である。一言でいえば、「現場から生みだした利益」。この工事総利益は、実は企業の規模、業種によってかなりの違いがある。一番大きい違いは、現場を直接管理した職員の人件費
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自分が楽しめるスペースにすることがたいせつ
くつろいだり、楽しんだりするリビングルームとは目的が違う。すべてが渾然一体だと、リビングルームにいても落ち着けない。どこかに、せめて気分的な仕切りぐらい必要なのではないか。背の低い家具やカウンターで仕切る手もある。そんなことも、現実にソファに座ったつもりでイメージしてみるといリビングルームで自分たちは何をするか。そのためには、どんな家具が必要か。それらの家具はどこに、どんなふうに配置するか。リビン
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請負契約と施工はどのように進められるか
ミサワホームのように販売業務をすべてディーラーにまかせているところでは、契約もディーラーと需要者との間で結ばれる。ただこの場合にも、製品についての最終的責任はメーカーが負うことになる。請負契約が締結されたら、施工の段階である。施工については、直接販売の場合、メーカーの傘下で実際に工事を行う施工店（会社）が存在する。その多くは、メーカーのプレハブ住宅施工だけで成立しているのが普通だが、なかには、メー
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住宅ローンの利用は一生に1度か2度
金融業界でも説明責任への意識が高くなっているようである。たとえば「インターネットの普及によって情報格差がなくなり、お客さまの多くがいろんな住宅ローンを調べて比較検討されるようになっています。以前は不動産の販売会社任せで決めてしまう方も少なくなかったのですが、自主的に選択される方の割合が確実に高まっているのです。それだけに、住宅を扱う側の説明負荷がたいへん大きくなっています。お客さまにピッタリと合っ
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軽い気持ちで臨んだほうが成功率は高い
柵などで囲ってあっても、それを裁判所がやっているわけではないので、どうしようもないだろう。こういうことは三点セットだけではなかなか理解できない部分だ。登記簿に関しても、競売申し立て時点だったりすると、内容が古くなっているので注意か必要になる。「そういう土地にぶつかっていくうちに、こっちも猪疑心が強くなりましてね。でも、それか良かったんじゃないかと思いますよ。ガチガチに安全な土地以外は買うまいと決め
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自己競落の正しい意味
自己競落の正しい意味としては、競売を申し立てた債権者が誰も買い受け人が出ないことから、自分で落札することを言う。数字のマジックで、不良債権処理をすすめるための手段として、バブルで痛手を負った不動産会社や金融機関で行われている。とりあえず、帳簿上は不良債権が処理されたことになるので、子会社を利用するといった形で行われている。債権が移っただけにすぎないのだが、ほうっておくよりもマシと考えるのだ。これに
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「瑕疵担保責任」と「瑕疵担保補修請求」
現在住んでいる住宅で瑕疵を発見したとしても、ほとんどの業者がタダで補修しようとは思っていない。小さな瑕疵ならシブシブやってきて補修もするが、大きな瑕疵になるとまずやらないと思っていた方がよい。さらに大きな問題がある。それは「瑕疵担保責任」と「瑕疵担保補修請求」である。工事請負契約約款の中で、必ず「瑕疵担保責任」と「瑕疵担保補修請求」について触れている。触れていない契約約款は、かなりいいかげんだとい
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30代に急速に高まるマイホーム取得熱
昨年あたりまで、首都圏に住む30代のサラリーマン夫婦の大半は、「車は買えるし、家族で海外旅行も行けるけど、マイホームにはまったく手が届かないね。不動産は高すぎるよ。何千万円という大金がいるんだからウチには縁がないね。あきらめてるよ」といっていました。ところが、ここのところ雰囲気がグッと変わってきて、「新聞のチラシなんか見ていると、ずいぶん安くなっているね。これならウチもマイホームを持てるかもしれな
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地震に弱いのはこんな家
外観や間取りが複雑な家
複雑な凹凸のある家は、地震力のかかり方が平均せず、一部に負担がかかって、そこから壊れる心配があります。家の形や平面図は単純なほうが地震には強いのです。
二階が重い頭でっかちの家
阪神・淡路大震災では、店舗併用住宅が多数倒壊したことが報告されています。一階が大きな空間や駐車場になっていると、柱に負担がかかって弱点に。二階が偏った位置にのっていたり、十分
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私が思う理想的な不動産
今私はマンションに住んでいますが、子供ができてたくさんのママ友ができ、子供を連れて友達の家に遊びに行く機会が多くなりました。不動産はたくさんありますが、いくつか一戸建ての家を見てきて、私が建てるならこんな感じにしたいなと勝手にイメージしています。私のイメージはまずお庭があること。これはキチンの周りが囲われていて、子供たちが勝手に外に出られないようになっています。大きくなってきて、子供たちだけで外で
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不動産競売の種類について
不動産競売には2つの種類があり、1つは抵当権の実行による競売、もう1つは強制競売となっています。抵当権の実行による競売とは、ローンでお金を借りたときに抵当権の設定登録をしますが、そのローンの支払いがないときには裁判をしないで、抵当権が設定されたものを競売することができるものをさします。支払いができなくなった場合に、銀行は裁判所に対して、裁判所でこの物件を売却し、売却代金から弁済を受けたい旨を申し出
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一時差異は、将来加算一時差異に該当
法人税等調整額を「法人税、住民税及び事業税」に加減した額が、あるべき税金費用となります。資本計上の評価差額に対する税効果会計評価差額を損益には計上せずに自己資本に直接計上する方法を適用する場合の税効果会計を、ここでは説明します。「その他有価証券」の評価差額や、連結作成時の資本連結時・持分法開始時に、子会社、持分法適用会社の資産・負債を時価評価した場合の評価差額が対象です。事業譲渡で含み益が発生して
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著名人も多い緑豊かな邸宅街
江戸期の中目黒一帯は、農地と武家屋敷が混在する街で、どちらかというと近郊農業地帯だった。明治以降は、山手線に隣接する玉川電気鉄道（現東急電鉄）の開発とともに、住宅街として発展してきた。中目黒駅から北西の高台方向に向かう旧山手通り沿いには、洒落たショップ、レストランなどが軒を連ね、その裏側が高級住宅街になっている。このエリアに住む政治家、財界人、芸能人も少なくない。まずは、中目黒駅が最寄り駅となる青
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最後の逃げ場
今でも、私にとって、トイレは居心地のいいところ。ただ、トイレの変容の過程を振り返れば、かつての住まいには書斎があり、また、小便器も設置されていた。また、座敷もあった。そんな住宅に住んでいたら、これほどまでトイレのよさを実感できただろうかと、少し疑問に思う。男が一人になれる場を奪われるに従い、最後の逃げ場としてトイレが心地よい場と感じてしまったのではないのか？そういう意味では、トイレが居心地がいい場
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現地と図面を見比べることでコストダウンのヒントがある
コストダウンの第一歩は、過剰施工の排除にあります。しかし、設計士はそこまで考えてはいません。施工会社が建て主に良かれと思えることは、施工会社の勝手に任せてしまいます。まさに施工会社は、お人好しと言えます。技術者の先輩達は図面を穴が開くほど良く読めと言いますが、過剰設計や思い込み設計になっているかも知れない図面をいくら読み込んでも、コストダウンの手掛りは見付け出すことはできません。コストダウンのヒン
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「買える」と思ったときこそ、買うタイミング
住み続けるのであれば、将来、不動産価格がさらに下がっても実損は出ない。また、上がっても固定資産税や都市計画税が上がるだけで、いいことはない。金融会社が家を担保に大金を貸してくれるかもしれないが、そのお金は返さなければいけないもの。儲かるわけではない。家を買い替えるときでも、事情は同じ。不動産価格が上がっているときは、家が高く売れるものの、新たに購入する家も高くなっているので、儲けは出にくい。逆に、
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害虫は乾燥に弱い
シロアリ対策にはいくつもの方法がある。まず、住宅の基礎部分となるコンクリートの高さを上げる。また、木部への侵入を遮る金属板を基礎部分に設置して、進路を遮断する。薬剤処理をした本材を基礎の近くに使用する。木材を薫製か炭化処理して餌となる養分をなくす。防水処理をして床下換気を強める。炭を入れて床下の湿度を低下させる。コンクリートを建物の下部に多く用いて足元を固め、通風をよくする、などである。シロアリは
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マンション価格が上昇したわけ
実需向けマンションを手掛けるマンション業者間による競合で土地の入札価格が上がったことも明らかになっています。地価の上昇は2005年下期から始まりますが、実はそれよりも以前、2002年ごろから実需向けマンションは慢性的な用地不足を抱えていたのです。1994年以降、首都圏を中心にマンションの大量供給が続く中で、2002年ごろには、大量供給を支えてきた生産拠点の海外シフトや大型社宅の売却が一巡し、企業に
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悪いのは建築家なのか施工？
悪いのは建築家なのか施工なのか？その答えはベランダにあった。かねてから気になっていた手すりの埋まったコンクリート土台だ。トップの部分は薄い鉄板で覆いがかけられている。答えを教えてくれたのは例の工事の人だった。「この下は空洞なんです。いったい何のためにこうなっていると思います？」彼はもったいぶっていった。「最初、これは花壇だったんですよ。ここに土を盛って花を植える。竣工直後にはベランダの周りが何百株
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短期賃貸マンションの賃貸情報
「短期の賃貸マンション」とは一般の賃貸住宅とホテルの中間の滞在を目的にしたマンションの事で、ウィークリー・マンスリーマンションとも呼ばれています。私はこういう場所は出張で来た人が泊まる施設と思い浮かべてしまうのですが、実際は使われる目的も宿泊される人も様々のようで…。出張だけでなく、受験勉強・サークル・合宿・研修会あとは住宅の立替えの際の仮住まい先として使用する人がいるそうです。なるほどそういう使
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中古住宅を購入する前のポイント
中古住宅を購入するときにはいくつかのポイントを押さえておいたほうがよさそうです。通常ですと、雑誌や情報誌、新聞の折込広告などを参考にして購入される方が多いと思います。または、直接不動産屋さんに足を運び希望の事柄を伝えてそれにあったものを紹介してもらうということも可能です。その時に確認しておくべきことは、その物件の売り出し理由です。中には、周りの住居環境があまり良くなくて仕方なくその物件を手放すこと
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どんな住宅に住みたいのでしょうか？
昔の家族というのは、立派な家を建てるというのが、男の甲斐性といいますか、男の目標ではあったわけです。しかし、現在ではそのような人は少なくなってきました。ですから、マンションなどで少し便利なところに住む変わりに、一軒家は諦めるといったことも出てきましたし、それがだめなことではなくなってきました。むしろ、住宅を持たないというスタンスも認められるようになり、世の流れというのは、不思議なものだと思います。
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敷地の個性と歴史に裏打ちされた建築物
マンションの完成予想図がよく新聞にはさまって配られるが、建物の周囲がどんな町並みなのか、書かれているものはまったくない。ありもしない緑や青空を思わせる色合いに塗りたくられた背景の中に瀟洒なマンションがおさまっている。だが、実際に現地に行って、そのマンションの隣にはさらに巨大な高層マンションが日ざしを遮っていたりする。なぜ、このようなことが起きるのだろうか。一つは、日本人が得意だとされる、ものの見方
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「職人」への苦言
あえて苦言を呈させてもらえば、古株の鑑定士には、職人肌に加え、「自分たちの職域を荒らされたくない」「既得権を守りたい」「受注水準を何か何でも守りたい」との気持ちを持っておられる方も多い。こういう方々は、当然、新しい考え方の人たちの参入を望まない。そのくせ、自分たちが新しい事業に進出するのも好まない。職業上は保守主義者である。自分たちのやっている仕事が世の中にどのように役立っているか、考えようともし
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地価に対する庶民感覚・地価下落の７つの要因
地価下落の要因を簡単にまとめると、つぎのようになる。（1）大型商業ビルのさらなる建設（2）中古ビルの競争力回復を目しての賃料値下げ（3）都心の高層高額マンションのさらなる供給（4）不良債権がらみの競売物件の供給（5）市街地にある企業の社宅や工場の放出（6）保有不動産資産の値下がりを「損失」として表面化させることを求める「減損会計」の導入による企業の遊休不動産の放出（7）中古商業ビルのマンションへの
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土地の持つ価値は時間軸で考えよう
欧米人がよく使う割引率なども、でたらめです。現在の100万円と5年後の100万円では金銭としての効用＝価値が異なることから、調整するために割引率という考え方があるのですが、ものの価値を一方的に割合で、しかも長い時間軸に適用するには誤差が大きすぎるような気がします。この手法は世界経済全体が一方的に右肩上がりで成長する「穏やかなインフレ」状態を前提として組み立てられた方程式なので、最近のような世界経済
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必要なのは５０年以上の定期借地権
私たちに関係する借地権としては、「３０年以上」の期限となっている「建物譲渡特約付借地権」というものです。これは、借地期間が３０年以上という比較的短い代わりに、期限が来たら地主が建物を買い取り、それを条件にして土地を返却するものです。以上述べた２つの定期借地権は、契約時の建物に増改築や、あるいは新しく建物を建てる時は、当然ながら地主の了解が必要です。ただ建物が新しいからといって、当初の契約期問を一方
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より高く、早く売るなら「一般」、買うなら大手の「専任」にしろ
住宅を売る場合に「どこで売っても構わない」という状況であれば、私は「一般媒介」での売り方を勧めます。なぜかといいますと、大手の不動産会社ではよく見られる傾向ですが「専任媒介」ですと、いずれにしても自分のところに手数料は入るということで、“のんびり”を決め込まれる可能性が多いのです。しかも大企業では「サラリーマン根性」で働いていますから、売るにしても迫力がありません。それに対して、中堅以下の不動産業
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太陽にあこがれる
日当たりのいい部屋、南向きに非常にこだわる人がいて、なかには、そうでないと生きていけないという人もいますが、これはあまりこだわらなくていいと思いますね。東向き西向き北向き、それぞれに値段が違い、プラスマイナスがありますけれども、「なにがなんでも南向き。お日様を拝まない１日なんて考えられない」なんて、年寄りじゃないのだから、あまりそんなことに執着しなくてもいいでしょう。太陽が当たれば、それにこしたこ
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断熱がよければ、屋根や壁の緑化はいらない
屋根緑化は、環境共生住宅なるものの代表選手のようなものですが、これも断熱材と混同して、家が涼しくなると思うのは誤りです。壁の葉陰効果も同じですが、ノルウェーのログハウスに関して記述したように、屋根でも天井でも、しっかり断熱すればするほど影響は少なくなるわけで、屋根緑化で家が涼しくなるとすれば、それは断熱が悪いことの証明のようなものなのです。岡山市山崎を通りかかると、屋根に草の生えている美しい家に気
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建築家のタイプ
建築家のタイプを分類してみよう。次のように大きく4つに分類することができる。・アトリエ作家……感性が鋭く、デザイン−意匠性が優れた建築家だ。誰しもがイメージするような建築家らしい建築家で、個性的で斬新な建物を造る、アトリエ作家と言われている人たちだ。・正統派の建築家……温和で聞き取り上手、建築主の要望が第一の建築家。一見、物足りない平凡な建築に見えるが、緻密な設計と施工に対する厳しさで、完成度の高
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設計士が施主から受け取るのは設計料だけ
たいていの物件記事には連絡先の電話番号が記されていますから、そこにダイヤルしてみましょう。その際、「素人だから専門的な話ができないのではないか、初めてだから………勉強不足と思われないだろうか……」といった心配は不要です。「雑誌で作品を見たのですが」といって切り出せば、設計者はよろこんで応対してくれるはずです。また、よく、「相談料はいくらなの？」と尋ねられることがありますか、建築士は、弁護士のように
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